Un imperio inmobiliario, 15 millones de dólares en ratas impagas

Un grupo de empresas de bienes raíces administradas por una mujer de los suburbios del norte ha acumulado cientos de multas relacionadas con ratas en propiedades, muchas de ellas en los lados sur y oeste de Chicago.

NORTHBROOK — Un grupo de empresas de bienes raíces administradas por una mujer de los suburbios del norte ha acumulado más de $15 millones en multas por multas relacionadas con ratas vinculadas a cientos de propiedades, muchas de ellas lotes baldíos, en los lados sur y oeste de Chicago, un El análisis de los registros de la ciudad y el estado lo muestra.

Las multas se emitieron por infracciones municipales como malezas sin cortar, vertidos y “proporcionar refugio a las ratas” mediante la acumulación de materiales y basura.

Todas estas empresas están registradas en un único apartado postal en Glenview y administradas por Suzie B. Wilson, de Northbrook, según muestran los registros de constitución estatales. Esas empresas son uno de los ejemplos más atroces de cómo la ciudad de Chicago habitualmente no cobra después de multar a las propiedades por problemas relacionados con ratas.

Las empresas vinculadas a Wilson obtuvieron muchos de estos lotes a principios de la década de 2000 después de adquirirlos con su esposo a través de los impuestos y las ventas de basura del condado de Cook, según entrevistas con funcionarios del gobierno y un análisis de registros de propiedad. A través de estas ventas, los compradores pueden tomar el control de las propiedades después de que los propietarios se atrasan en el pago de sus impuestos a la propiedad.

Si bien estas propiedades valen poco individualmente, sus valores pueden aumentar si el mercado inmobiliario local mejora en el lugar donde se ubica el terreno o si el terreno es necesario para un proyecto, dicen los expertos. La Autoridad de Transporte de Chicago está demandando a una de las empresas de Wilson, alegando que se necesita un terreno baldío en el barrio de Roseland para el proyecto de ampliación de la Línea Roja.

Wilson, que vive en una casa de 8.000 pies cuadrados con pisos de mármol y madera con calefacción y una piscina al aire libre según un listado de bienes raíces, se negó a hablar con los periodistas cuando la contactaron en su casa y por teléfono. El abogado de Wilson se negó a responder preguntas detalladas por escrito.

Los funcionarios del Departamento Legal de Chicago rechazaron una solicitud de entrevista. En un comunicado, un portavoz del departamento dijo que durante “varias décadas” han emprendido acciones contra las empresas administradas por Wilson por “diversas violaciones de seguridad pública” y han obtenido sentencias contra ellas en el Departamento de Audiencias Administrativas de la ciudad.

Los funcionarios de la ciudad también dijeron que presentaron gravámenes sobre algunas propiedades, que pueden usarse para tomar posesión en procedimientos de ejecución hipotecaria.

Mark Sterk, abogado municipal desde hace mucho tiempo, dijo que intentar ejecutar la hipoteca de las propiedades mediante gravámenes es una de las mejores opciones disponibles en la ciudad.

"Pero lo único que obtienes al final es la propiedad; con eso no obtienes el dinero", dijo Sterk. “Entonces hay que vender la propiedad”.

Los datos financieros de la ciudad muestran que los boletos se emitieron en más de 800 direcciones desde 2010 hasta 2023. Estas propiedades son propiedad de casi 30 empresas administradas por Wilson.

Lennox Jackson, cuya firma Urban Equities Inc. desarrolla bienes raíces en los lados sur y oeste de Chicago, dijo que acumular esta cantidad de terreno baldío podría aumentar el patrimonio neto y generar pocos gastos. No hay costos de seguro ni de mantenimiento, sólo el pago anual de impuestos a la propiedad, que sería bajo porque el terreno está baldío.

“¿Cuál es el plan a largo plazo para estos lotes? ¿Estás esperando que alguien más venga y te pague un valor más alto para disfrutar de una ganancia aplastante? Dijo Jackson.

Con nombres como Dagny, Daisyland, Darcy, Darden, Debrox, Derby, Dion, Direct, Discount Inn, Distinctive, Dorchester y Dover I, estas empresas han pagado alrededor de $75,700 de las deudas a la ciudad, o aproximadamente menos de la mitad de uno por ciento de lo adeudado, según los registros del departamento de finanzas de la ciudad.

En 2013, cuando las empresas de Wilson debían sólo 3,2 millones de dólares a la ciudad, una de las empresas que ella administra, Discount Inn, presentó una demanda colectiva federal contra la ciudad. La demanda argumentó que era inconstitucional que la ciudad multara a la empresa por no cortar la maleza en su vasta red de lotes baldíos.

Entre otras afirmaciones, la demanda federal alegaba que la política de la ciudad apuntaba injustamente al algodoncillo, una fuente de alimento para el insecto oficial del estado de Illinois, la mariposa monarca, y abría la puerta para que se castigara a “horticultores inocentes”.

Posteriormente, un juez falló en contra de la demanda, un tribunal federal de apelaciones confirmó el fallo dos años después y las multas siguieron llegando.

Una de las empresas que administra Wilson, Vivid LLC, debe $203,000 en boletos impagos y está siendo demandada por la Autoridad de Transporte de Chicago en relación con el Proyecto de Extensión de la Línea Roja.

La CTA presentó la demanda en febrero buscando la propiedad de un lote baldío de 3,100 pies cuadrados que posee Vivid en la cuadra 300 de West 111th Street, que se encuentra en la huella del proyecto de $3,600 millones de la CTA para extender la Línea Roja 5,6 millas al sur hasta Calle 130. La CTA no puede ponerse de acuerdo con Wilson sobre el precio del terreno.

Una de las empresas gestionadas por Wilson compró la propiedad por 3.000 dólares en enero de 2008.

Los registros judiciales muestran que Wilson fue demandado dos veces por una residente de Chicago, Tangie Woodson, quien alegó que un árbol que crecía en uno de los lotes de la compañía de Wilson estaba dañando una casa cercana que compró con su madre en Englewood.

Según una de las demandas presentadas en el condado de Cook, la reparación de los daños costó alrededor de $35,000.

"Nos pusimos en contacto con estas personas y parecía como si hubieran desaparecido de la faz de la Tierra", afirma la demanda. "Estos propietarios decidieron dejarnos sufrir".

Un juez finalmente desestimó las demandas de Woodson, que ella misma presentó, y desde entonces se mudó a St. Louis, Missouri. Woodson dijo en una entrevista telefónica que la terrible experiencia llevó a su madre a un asilo de ancianos y ahora está considerando vender la casa.

En todo el vecindario de Englewood, las empresas de Wilson deben más de $8 millones en multas impuestas a 379 direcciones, según muestran los registros de la ciudad.

A pesar de la enorme deuda y los procedimientos legales, Wilson ha logrado mantener un perfil bajo. Existe poca información en el registro público sobre ella, sus empresas o su importante cartera de propiedades en Chicago.

El juez de circuito estadounidense Richard Posner, en su opinión crítica sobre la demanda de Discount Inn, escribió que la ausencia de información sobre la empresa en la demanda era una "rareza".

“Prácticamente todo lo que hemos podido aprender sobre la empresa es que posee bienes raíces en Chicago”, escribió Posner en una opinión publicada en septiembre de 2015. “Discount Inn no tiene un sitio web ni un informe de Dun & Bradstreet, o más que un pequeño puñado de referencias en Internet, ninguna de las cuales describe su negocio”.

En cuanto a la afirmación de la demanda de que las malezas están aisladas del control público, Posner, ahora jubilado, la calificó de “ridícula”.

"No es que el demandante haya inventado, plantado, nutrido, teñido, recortado o de otra manera haya embellecido sus malas hierbas, o que las exhiba, tenga la intención o aspire a exhibirlas en museos o exposiciones florales", escribió. “Sus malas hierbas no tienen dimensión expresiva. El demandante simplemente no quiere preocuparse por tener que recortarlos”.

Wilson tiene un pequeño historial de contribuciones a los políticos.

Los registros financieros de la campaña muestran que Wilson y sus empresas contribuyeron alrededor de $37,000 a los políticos, principalmente en el lado oeste de la ciudad y casi la mitad fue para el entonces Ald. Ed Smith. Smith se retiró en 2010 y dijo que no recuerda a Wilson. Desde entonces, Wilson ha contribuido con $5,700 al sucesor de Smith en el distrito 28, Ald. Jason Ervin y la esposa de Ervin, la tesorera de la ciudad de Chicago, Melissa Conyears-Ervin.

"En cuanto a lo que hace día tras día, no lo sé", dijo Jason Ervin. "He tenido conversaciones con ella como parte de pedirle que haga contribuciones, pero no sobre ningún negocio o lo que ella hace, per se".

Contribuyendo: Mina Bloom, reportera de Block Club

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